陈武雄
摘要：随着房地产业发展速度的减缓，宏观调控措施的进一步增强，市场竞争加剧，要想在未来的竞争中保持优势并立于不败之地，就必须重视和控制好开发成本，提高成本管理水平。本文将分别从房地产开发的设计、招投标、施工三个阶段，提出控制开发成本的对策。
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关键词 ：成本控制；房地产开发；造价
一、设计阶段的成本控制
一般来说，设计完成后，工程建设的成本70-80%就基本确定，设计质量的好坏直接影响到施工建设费用的多少和项目建设历时的长短，也直接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需求，因此设计在成本控制中起着先天性的影响。设计的计划性是保证工期顺利推进的有效保障，设计的完整性和准确性，能提高招标过程中竞争的充分性和招标完成后招标结果的执行力。通过设计优化，可以减少不必要的成本开支，提高产品的性价比。设计的深化不但可以提高设计的完整性，而且可以提高招标结果的公正性和准确性。在实际案例中，许多技术人员过多的侧重于设计的安全系数，而较少考虑设计的经济性，这在根本上加大了项目的建设成本。为了避免过分关注设计安全系数而造成成本失控，可重点从以下方面着手：
1.实行设计招标，比较多个设计方案，择优选择设计合作单位
在设计阶段引入竞争机制，在制定设计招标方案时，应推行设计成果安全性与经济性相结合的办法，在这两个方面设定一定的权重来进行综合考虑。要邀请多方较为优秀的设计单位一起来竞标，并要综合分析各个竞标单位的设计要点，多方听取专家的设计建议，取长补短，达到优化设计方案的目的，最终在保证项目整体布局、建筑造型、适用功能等方面的协调统一的基础上，在降低工程造价上实现一定的突破。
2.实行限额设计，有效控制工程造价
实施限额设计，就是要严格按照批准的成本目标控制初步设计及施工图设计，在保证各专业达到使用功能，符合设计质量要求的前提下，按分配的投资限额设计，严格控制设计变更，保证总投资控制在批准的限额内。做好限额设计管理，能为后期的施工建设节约很多的成本。从勘察工作开始，就要着手进行限额设计，在编制工程勘察文件时，应当满足工程建设规划、选址、设计、岩土治理和施工的需要。设计单位应把限额设计作为设计工作的重点考量因素，必须熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，在此基础上，按项目成本目标严格控制初步设计及概算，再用初步设计概算严格控制施工图设计及概算，节节连贯，环环相扣，每一个环节都能为下一个步骤做好铺垫，最终将限额设计贯穿于勘察设计的全过程。
二、招投标阶段的成本控制
项目招投标阶段是房地产开发成本控制的重要组成部分。招标工作的组织和招标结果直接影响着成本控制，可以说工程项目的招标结果对工程项目的成本控制有着决定性的影响。许多全国性的大型房地产公司在向全国多个地区布局时，时常会碰到对当地施工市场不了解，对本公司招标管理中的习惯条款与当地招标惯例的差异认识不足等情况，最终导致后期工程成本控制和工程管理处于被动的局面。
要做好招标工作，首先，业主要编制好招标文件。招标文件中要非常明确建设工程施工招标的原则和程序，规范和指导好施工招标的各个环节，标书中要约定好评标原则、报价范围和具体方式、报价项内容的描述及报价规定、合同价格形式、合同价之外的价格约定、敞开口的价格风险锁定措施、付款条件等内容；其次，做好标底编制这一项招投标管理的核心工作，标底是确定合同价款的基础，只有严格编制科学的标底，才能真实、准确的判断出竞标企业报价的合理性和可靠性，为最终总包合同价款的确定奠定坚实的基础。
三、施工阶段的成本控制
施工阶段是建筑产品从图纸到最终实物产品的形成阶段，在整个项目建设过程中，这一阶段是资金投入量最大、各专业交叉作业管理最复杂、最难的阶段。对于开发商来说，对这个阶段的管理主要是围绕着上述招投标的结果和实际中工程实施的价格变化来跟踪调整年度基建预算以及项目的最终动态成本目标。这一阶段的成本控制要点主要有以下几方面：
1.标准化合同管理，严格审核工程变更
管理好合同，首先要将合同有效地进行分类，在合约规划的基础上将其标准化，梳理出需要固化的合同清单和具体的合同模板，以规避合同风险，降低无效成本，提高执行效率。其次，要严格控制项目变更，强化变更程序。目前我国市场经济建设处于转型期，法律法规的制定及执行仍然有许多不到位的地方，具体到房地产开发市场中，则是出现许多施工单位为了争夺施工工程，采取“低价中标，高价索赔”的竞标策略。所以作为开发商的造价管理人员，不要对较低的中标价抱有幻想，误以为能节省成本，而要做到事前把关，主动监控，在保证施工企业有一定的合理利润的基础上，严格审核工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
2.借助监理机制，加强核价管理
开发商囿于人工成本支出的限制，不可能对项目建造的全工程都监督到位，这就需要选择合适的监理单位，帮助开发商在质量、工期、质量等方面进行全方位的监督控制。应将监理公司的工作业绩与其监理费实行有效挂钩，完善监理单位的职责分工及有关制度，保证工程成本目标在可控范围内变动。同时，要将对监理工作的考核细分到季度、月度及周，严格工程进度款的审核，及时检查或抽查监理公司套用材料单价及费用定额的核价工作，确认无误后再支付相应的工程进度款。
3.进行技术创新，强化绿色环保理念
技术措施的实施是项目总投资得以有效控制的重要保障。按照业内的平均水平，材料费约占直接工程费的70%左右，同时，直接费的高低又极大的影响到间接费的高低。当前建筑新技术新成果的广泛运用，能有效降低材料费的损耗，要加大新工艺、新材料的研究力度，用建筑科技的创新来有效降低成本。并且要强化绿色环保理念，在节约能源上依靠点滴式的集腋成裘，实现成本的有效控制、产品性价比的切实提高。
4.抓住市场节奏，控制管理成本
通过上述加强项目建设过程的管理，有效缩短项目开发建设周期，能直接减少管理费用、财务费用的发生，降低机会成本；通过提高各工程环节的有效衔接，加强产品质量管理，减少工程返工和客户赔偿，进而踏准市场节奏，组织好产品的销售，在市场出现有利时机时，及时地推出产品实现销售，最终有效的控制管理成本。
房地产项目开发具有周期长、涉及业务部门众多的特点，其中前期的设计、中期的招标和施工，是进行成本控制最关键的三大环节。提高前期项目设计的计划性、完整性和准确性，加大设计优化和设计深化的管理和力度，加强中期投标的组织与管理，加强标书的审核和分析，加强招标图纸的审核和深化，并在工程施工中严格按照招标结果和基建预算目标控制工程变更，将极大降低成本，实现对开发项目成本的有效控制。
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参考文献：
[1]陈建俊.浅谈工程项目成本控制的重要性.城市道桥与防洪，2004：41～45.
[2]刘华.房地产开发项目几个环节的成本控制.科技资讯，2007：22～26.
[3]欧阳春花.房地产开发项目成本管理控制.中国乡镇企业会计，2008：23～27.
（作者单位：深圳招商房地产有限公司）
