汪中秀,孟司雨
(沈阳城市建设学院管理系,辽宁沈阳110167)
［摘要］在借鉴近期国内有关房地产企业投资风险研究的基础上,本文以DEMATEL法为分析工具,主要探讨了影响房地产企业投资的风险因素,并从原因和结果两方面分析了各风险间的逻辑关系,建立DEMATEL分析模型,从理论上找出影响房地产企业投资的主要风险因素并根据模型分析结果给出相关建议对策。
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关键词 ］房地产企业；投资风险；DEMATEL法
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.123
1引言
房地产投资是一项高收入、高风险的投资活动,易受社会、经济、自然等众多因素的影响,一旦决策失误将会给房地产企业带来较大的损失。本文正是从这一点出发,运用DEMATEL法对房地产企业投资风险进行分析,找出影响房地产企业投资的主要风险因素并给出相关建议对策。
2DEMATEL模型
DEMATEL(Decision-making Trial and Evaluation Laboratory)法是一种运用图论和矩阵工具进行系统因素分析的方法,通过计算每个因素的原因度与中心度,确定因素间的因果关系和每个因素在系统中的地位,将复杂的问题简单化,是进行因素分析的一种有效方法。
3房地产企业投资风险的DEMATEL分析
3.1构建投资风险因素表
在参考国内外相关研究文献及我国房地产企业发展现状的基础上,根据房地产企业投资风险因素的特征,利用IFAHP法筛选了综合权重评价值大于3.0%的备选因素,如表1所示。由此,得到了房地产企业投资风险因素表。
3.2构建投资风险因素关系有向图
确定了房地产企业投资风险因素之后,通过问卷调查法及与有关专家的意见分析各因素之间直接关系的有无,构造影响因素关系有向图(图1)。影响因素关系有向图绘制规则为：如果因素Fi对因素Fj有直接影响,则由Fi画一个箭头指向Fj,反之,无须画射线,其中,→表示单向影响,?表示双向影响。
3.3建立综合影响关系表
直接影响矩阵是指各风险因素间的直接的影响关系。结合房地产企业投资的实际情况与行业内相关专家的观点,得到直接影响矩阵。主要步骤为：如果Ai对Aj有直接影响,而Aj对Ai无直接影响,则为Aij=1而Aji=0；若二者之间互相影响,那么Aij=Aji=1；若二者之间无直接影响,那么Aij=Aji=0；自身对自身的影响暂不标注,得出直接影响矩阵Y。
接着对直接影响矩阵Y进行标准化处理,得出标准化影响矩阵。标准化的方法为：选择矩阵中各行元素之和的最大值,接着再被矩阵Y除,得到矩阵X。即通过公式X=Y/max1≤i≤n?nj=1yij=(xij)nxn,式中1≤i≤n，1≤j≤n进行标准化处理,得标准化影响矩阵。然后利用公式T=X(E-X)-1及EXCEL的矩阵计算函数MINVERSE和MMULT计算出综合影响矩阵T。
为进一步分析各投资风险因素之间的综合影响关系,根据综合影响矩阵T计算出各因素的被影响度R、影响度D、原因度U及中心度M,其中,中心度M=D+R,表示某因素所起作用的大小与此风险在所有风险中的位置；原因度U=D-R,如果原因度大于零,则意味着此风险对其他风险影响较大,称为原因因素,相反为结果因素。计算公式为：
3.4绘制因果关系图
绘制因果关系图：以各影响因素的原因度与中心度为笛卡儿坐标系,标出各因素在坐标系上的位置,分析各因素的重要性,进而得出各因素的重要性排序。运用Origin 8.0 绘制房地产企业投资关键风险因素的因果关系图,见图2。
4模型解析及建议
通过对房地产企业投资风险因素的DEMATEL分析,根据综合影响关系表(表2)和因果关系图(图2)的分析结果,我们可以得出以下几点结论：
(1)房地产企业投资关键风险因素的原因因素(原因度大于零的影响因素),按原因度大小排序前五位为：国民经济状况变化风险A10,住房制度改革风险A2,产业政策风险A1,金融政策变化风险A3,市场供求风险A6,表明此五个因素对其他因素的影响较大,是影响房地产投资的基本风险因素,在房地产企业投资过程中起决定性作用。
(2)由原因因素导致的房地产企业投资关键风险因素的结果因素(原因度小于零的影响因素),按作用(中心度)大小排序前六位为：地价风险A8,区域发展风险A5,融资风险A9,城市规划风险A4,财务风险A7,信息风险A11,表明他们较易受其他因素的影响,并且一旦发生,将会影响房地产企业的经济效益和社会效益,使房地产企业投资失误,降低决策水平,必须加以重视。
(3)根据上述分析结果可知,这11项投资风险是影响房地产企业投资的关键因素,可考虑采取风险控制的手段,进而减少可能带给房地产企业的预期投资损失,或采取一定的措施提高损失的可测程度,这类策略主要包括：风险回避、风险分散、风险转移等；此外,房地产企业可建立投资风险预警系统,以便在投资工作中对各项风险加以预防控制,提高投资效率。
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参考文献：
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